山水人家装饰为你详细解读：2018武汉楼市的“四环元年”

最近一个朋友的父母，想从江汉北路搬去金银湖。

就问哥，江汉北路的房子怎么处理？

哥的意思是，不差钱的话，不卖。

划不来。

江汉北路，市中心的中心。

这种20年房龄的老小区，单价才1万8。

房龄15年的电梯房，也很难突破2万2。

但这个地段，新房卖到3万8（含装修）。

说好的一二手倒挂，显然不包括这些老二手房。

因为他只有新房的50%。

只有电梯二手房的70%。

说句不好听的，拆迁都不止1.8万吧？

所以，哥建议出租。

一个月租3500块，问题不大。

扯远了。

哥其实今天重点想说，他父母为啥搬去三环外？

一辈子没住过电梯房，也没住过有物业的小区。

想开个洋荤。

不管这老两口因为什么，决定搬家到三环外，其实还没意识到，正被时代裹挟入滚滚前进的洪流。

轰轰烈烈的四环元年大幕，正在开启。

过去，大家一致的感受，武汉的边界是三环。

这个不仅是印象，有官方文件证明——

1988年《武汉城市总体规划》提出，三环线是城市边界。

那时候武汉还没三环，我们假装自己有。

其实再往前推，早在汉口开埠，清末张之洞修建张公堤，就为汉口城区划出边界。

武汉城市格局的大框架，100多年都没大的变化。

张公是伟人。

伟人，能突破时代局限。

张之洞那时候的武汉，武汉人主要活动区，是这样的：

把城市边界划在张公堤，预留出相当大的空间。

武汉用100年，才基本实现张之洞的预期。

按当时正常人的眼界，城市的边缘，顶多划在建设大道。

果真如此，可以把武汉憋死。

再一次为张公的胸怀和格局，点赞。

伟大的人，预判百年，差不多是极限。

他没有料到，2017年，武汉被定为“国家中心城市”。

“国家中心城市”，是多维度指标。

哥作为房地产相关从业者，其实只关注一个指标，人。

人人人，在房地产眼里，是城市最美的风景。

人口比人才，更重要。

到2017年底，武汉常住人口还不到1100万。

按照目标，2020年，要达到1200万。

3年，缺口100万。

到2049年，人口要达到咋舌的2500万！

缺口1400万。

 

人从哪里来？

1、留住大学生；

2、抢年轻人落户；

3、吞并鄂州，汉川等等；

4、生。

哥更关注的是，往哪里放？

2013年，哥参加武汉2049规划战略研讨会，有一组数据和推演，记忆犹新。

2013年，武汉常住人口1000万，超过80%住主城区，也就是三环内。

这是一个很夸张的比例，我们暂且不表。

然而，主城区面积，只有全市建设用地面积50%。

当时，得出结论，武汉还没有达到向外疏解人口的阶段。

给出的判断，武汉最终主城区人口规模应该在770-850万之间。

从2030开始，武汉新城区人口将快速增加，达到840-950万之间，最终超越主城区。

好，这个趋势非常明显——

未来武汉一半以上的人口，应该住在新城区。

也就是所谓的三环之外，四环以内。

那么，武汉城市的边界，不应该再是三环，而是四环。

这个趋势什么时候开始启动？

四环线预计今年画圆。

2017年，武汉新建商品住宅，三环外住宅成交占比达60%。

同年，武汉土地出让，70%左右在三环外。

 

2018年，就是武汉楼市的“四环元年”。

这是不可逆的趋势，不接受任何辩驳。

谁不接受谁傻。

武汉三环内土地供应比较稀缺，新地基本靠拆。

在“不出地王”紧箍咒下，卖地的价格，怕已经填不平拆迁成本。

武汉所谓主城区（三环内）的土地供应，正进入枯竭期。

武汉这么多宏伟目标，必须留有后手。

城市“摊大饼”，开发3~4环区域，是人口集聚压力下很好的出口。

在很多武汉人眼里，三环外就是乡里，和城市是二元结构。

夸张的说，汉口出了宝丰路，都是乡里。

然而，一旦这波澜壮阔的城市边界外扩运动开启，滚滚洪流之下，颠覆你的认知是常态。

 

我们回过头来看，朋友父母江汉北路的二手房。

这里新房报价3万8，地价值多少钱？

2万5。

同地段的二手房，为什么只有1万8？

电梯房，也不过2万2？

因为房子过于破旧，把土地价值，都逼成负数。

为什么房子破旧对定价的影响力，如此之大？

挖出哥上面埋的第一个梗。

——8成武汉人，住三环内

各种老破小，福利房、房改房、私房。

武汉持续多年新房供应量接近2000万方，所以，武汉人不缺房子啊，缺有品味的房子啊。

地段稀缺？你稀缺个芝麻，老子不care。

然后2016~2017年这波行情，把他们吓死了，原来房子是用来赚钱，不是用来装逼的。

再挖出哥上面埋的第二个梗。

朋友的父母，因为有电梯，因为有物业，因为有逼格，毫不犹豫去三环外。

就是武汉人换房的最典型的心态。

 

可能有朋友会说，估计这对夫妻，60多岁了吧，又不上班又不接伢，住三环外，完全没问题啊。

我们刚需，首改，要考虑这，要考虑那，不能去那么远。

没错。

城市应该有空间秩序。

中心区、次中心、外环，武汉所有叫“大道”的路，都是城市主轴，围绕他们延伸内街小巷，各种城市资源依次排布。

但这种秩序，被地铁冲击得七零八落。

几年前，刚需置业的热门是后湖，是南湖，是四新。

没有地铁的时候，这些地方到核心商圈公交车程，基本1小时左右（后湖到武广江汉路，南湖到中南水果湖）。

现在我们看通地铁的四环。

盘龙城汽车城，坐地铁到武广，也是1个小时。

那我就觉得盘龙城已经比南湖，OK。

 

对外地人来说，地段在他们眼里，就是这么“现实”。

后湖比盘龙城高贵么？

他们绝对不会为所谓地段的情怀埋单。

地段的本质是配套。

配套全是地铁+教育+商超这些量化指标，而这些指标用钱就能复制。

当武汉外地人置业，突破50%临界点。

接受“四环置业”，就没有那么大阻力。

但是，四环置业，是一条充满陷阱的道路。

太多项目依托概念炒作，你看开发商画的区位图，感觉从汉南到江汉路，一步就能跨越。

刚刚开启的城市外扩运动，前期起势，一定红利掺杂泡沫，我们对四环片区价值的认知，尚处于模糊阶段。

到中期泡沫破灭，市场才会有明确价值判断。

“溢出”被认为是四环最大的机会，便宜就是硬道理？

几百万人的潜力接盘侠，四环相对便宜的价位，就等着这波韭菜呐！

这种思路，玩砸的概率很高。

 

城市从二环到三环，是摊大饼；

从三环到四环，同样摊大饼；

但辐射，永远不是等比例运动。

我们看武汉对城市空间格局的规划。

核心城区，就是三环内，这个无争议。

然后三至四环怎么打造？

有很多思路。

一种说法，形成光谷、沌口、临空港三大副城，分别承载科技创新中心、先进制造中心、综合交通枢纽等国家中心城市战略性功能。

另外，在武汉东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。重点布局吴家山、邾城、前川、中法生态城(蔡甸)、纱帽、纸坊、阳逻、常福新城等新城中心。

还有一种描述——在紧邻城市核心的城市次区域，打造光谷、临空、临港和车都四大产业和人口聚集区。

 

说实话，按照这种规划预判区域价值，很难。

尤其产业，就是所谓就业机会，上面除了光谷，其他的都有点飘。

比如车都，打造这么多年，产业迭代速度太慢，已经被光谷甩不见。

比如临空，是否属带动就业很强的产业？一个机场，不见得比一个大学，有更强辐射效应。

前几年热谈的化工新区，现在连影子都看不到。

规划太多，牛逼不够吹。

从规划到落地，有很多执行因素决定生死。

你看那些四环盘，差不多开发商嘴里，这个地方，都被政府翻过牌子，都潜力无限。

怎么办？

在看不清苗头的时候，哥建议，就看最实在的一条，地铁。

有地铁的四环（步行距离20分钟以内），就是优质区域。

没有地铁的四环，就是“硬伤”。

这个地铁，含未来3~5年的规划。

 

为什么说现在武汉四环，已经挖好坑？

从去年底到今年，我们看到很多四环楼盘，在“开大盘、抢出货”。

一次推几百甚至上千套房源，开发商某种程度就是借着红利，趁乱出击。

他抓的就是“价格溢出”心态，目前市场对四环区域潜力缺乏共识的混乱局面，掩护大量无地铁规划盘出货。

大家，一定要警惕。

别被三环内价格挤压，蒙蔽双眼。

最后，简单点评四环区域——

四环北部区域——盘龙城

均价8000-11000元

2号线机场线已开通，辐射航空总部板块，规划建设7号线，辐射横店板块。

这个区域，注意规避横店片、巨龙大道片等无地铁直接经过区域。

四环西——蔡甸

整体均价6400-10000元

4号线蔡甸延长线，预计2020年左右开通，另外有中法新城概念加持，整体持买入建议。

四环西北——吴家山

整体均价10500-11700元

四环西南——汉南

整体均价6000-8800左右，

规划地铁16号线，依托沌口产业梯度转移，武汉绝对价格洼地。

四环东北——阳逻

整体均价6400-8400，

地铁21号线已通车，规划建设10号线，长江新城辐射区。

四环东南——藏龙岛

整体均价10000左右，

无地铁规划，纯光谷外溢需求，得亏有金融港支撑，否则价值不大，价位在光谷也较低。

四环东南——庙山

整体均价8500-12000元

无地铁规划，承接光谷外溢需求。

四环南部——文化大道

整体均价12000左右

地铁纸坊线今年通车，主要承接武昌核心区外溢需求。

四环西南——黄家湖

地铁规划建设8号线3期，2019军运村所在地。

目前暂无在售楼盘，但有地铁小镇规划，有潜力的四环区域。

四环西南——青菱湖

整体均价9300左右

无地铁规划，开发商只能依托引进学校提高片区价值。

四环东——光谷东

预计下半年价格要报1.8万，这是个神奇的地方，不做点评。

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