近日，国家统计局发布了9月70大城市房价变动情况数据。照例，我们来看看大武汉：新房价格环比下跌0.1%，二手房价格同比上涨14%。

这两个数据可以反向推导出一个结论：武汉新房和二手房存在价格剪刀差，实际剪刀差还要大。所以，到现在，还是「卖旧买新」的好机会。

近期，哥这里积累了不少武汉购房者关于买卖新房二手房的热点问题，现就问题进行集中解答。

@sunshine：晓得哥好！我们一家三口，6月刚买了恒大首府！手上还有一张房票，一个考虑是，再买套小户型学区房（100多万），小孩2019年上小学；另一个考虑是，去郊区比如东西湖买一套小户型投资，您觉得哪个更合适？买学区二手房怕买在高点了！

晓得哥：如果选择学区房，只需看它的用途属性，不用理会投资回报，毕竟目前武汉二手房，尤其是较优质的学区房，价格有点超出预期了。一旦市场行情冷却下来，完全有可能盘整回落，所以打算买学区房的话，有必要观望一下。

如果考虑投资回报，在买得到的情况下，肯定新房。你买过恒大首府，心里就有数，新房和二手房的价差，分分钟有一种“买到即赚到”的感觉。最终，还是得取决于个人实际需求吧。但不论选择哪一个，都不用慌张，因为你已经成功上车。

@雨：现有110㎡唯一自住房，是房改房，无房贷。想买450万左右的改善房。上班在汉口，有几个想法：1，筹钱5成首付先买，再卖现住房，交付前租房，还可以投资一套总价200万左右的房子。前两年还贷压力就大了。2，筹钱5成首付先买，现住房不卖。不仅要还按揭还要还借来的钱，压力也很大。目前看中了洺悦府、金地悦江时代、融创融公馆的几个楼盘，怎么买比较好？

晓得哥：纯粹从投资角度看，现在是「以旧换新」的好时机，尤其这类房改房、拆迁房之类的房子，错过这一波行情，很可能就不那么容易出手了。而且，现在还能卖一个不错的价格。理论上说，两种方案都可行，方案1能带来最大化收益。但实际操作过程，可期的收益越大，风险也越大。

过去多少经验已经证明：我们的判断力其实并不高明。尤其当下武汉楼市，不论行情还是政策，都还不明朗。风险总是无所不在，而且我们也很难捕捉到风险。所以不论怎么样，要保证现金流。目前市场已经疯狂到极点，此时反而要理性、保守一点。

对你来说，先筹到5成首付，买到改善房再说吧。之后如果还有能力和精力投资一套房子，那再来考虑。考虑自住改善，最重要是方便，其次再考虑具体楼盘、具体板块。如果你在汉口工作，建议你关注一下古田这一片。

@Summer：有一套三房在关山，老公在金融港上班，孩子一岁；但我明年换工作，光谷、街道口都可以，没有那么确定。目前手上一共270万可支配；家里需要三房的大户型，老人孩子加上老公经常加班，老公想买琨瑜府、泛悦城，但不一定买得到；我觉得可以去试试，但太热门的盘怕买不到，不知道到底该怎么办？

晓得哥：总价预算450万左右的房子，在武汉可选余地很大。只是目前比较难，像刚才你说的这两个热门楼盘，还得全款优先，所以很有可能买不到。如果真的考虑自住，一是不用着急，二是也没必要去挤，三是毕竟有一套房子在手。

临近年底，开发商有回款率考核，也在想尽办法挖掘全款客户。但总体来说，全款买房只会越来越少。过了年关，应该会好一点。

@Xiao：求助！徐东有2套老房子，一套自住，一套出租，老公在光谷上班，我在街道口，考虑到小孩读书，想换一套学区房。如果卖掉一套，大概有190万，打算光谷买一套，以后自住，不投资，关山一带的楼盘买到概率大吗？也担心老房子卖了买不到新房子，还有一种方案，继续出租，等五六年后再置换。

晓得哥：从资产升值角度看，现在就应该「卖旧换新」。一，现在市中心老破小涨得很凶，二，现在在售的这一批新房，当年地价并不是非常高，哪怕限价，开发商也还是有利润，不至于减配太厉害。三，由于限价，一二手房的有很诱人的价差。孰好孰差，一目了然。

@闻徽家住后湖，有一套房自住，最近小区同户型成交价370万左右，手上现金100万左右，妻子在光谷上班，每天汉口跑武昌太辛苦，小孩快一周岁，想一次到位换一套大点的学区房，既可以解决妻子每天上班奔波，又能解决小孩上学的问题，不知道现在的形势二手房置换可不可行，还是再等等看？

晓得哥：任何有关买房的需求和问题，都可以分解主次。目前对你们来说，最急迫要解决的是“妻子每天上班太奔波太辛苦”，孩子学区问题反而并不是特别着急。那么，在光谷租一套房子住，这个问题就暂时解决了。

为什么这么说呢？对你来说，除了马上从汉口置换到我航次，还可以有两个方案：一，现在二手房明显阶段性高位，很多二手房客户都开始观望了。所以，可以先去光谷租房，再等等看，等二手市场盘整一番，稳定后再置换。哪怕价格跌了，对你来说，置换的支付成本反而低。更重要的是，行情稳定明朗的时候，不容易踏空。

二，还是在光谷租房。现在手头上有100万，如果还能再借一点钱，也可以先考虑买一套新房，纯粹作为投资需求。我们也在想，只要武汉楼市未来5年还是继续向好，单价2万左右的新房还是值得投资的。关于学区问题，未来公办的教育资源会越来越均衡，再说现在民办资源也这么丰富，孩子读书不会成很大的问题。

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